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杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案

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杭州市人民政府辦公廳關于印發
杭州市加快培育和發展住房租賃市場
試點工作方案的通知


杭政辦〔2017〕4號

各區、縣(市)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:
《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》已經市政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。


杭州市人民政府辦公廳??????
2017年8月29日 ? ??


杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案

為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號),加快培育和發展我市住房租賃市場,構建購租并舉的住房制度,實現城鎮居民住有所居,特制定本試點工作方案。

一、總體要求

(一)指導思想。

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神,落實國務院和省委、省政府關于培育和發展住房租賃市場的決策部署,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的"定位,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主滿足基本保障,建立健全住房租賃體系,支持住房租賃消費,引導居民轉變住房消費觀念,促進住房租賃市場健康發展。

(二)基本目標。

到2020年年底,基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,?;?、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系,市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃法規制度體系,便民高效、規范有序、體制順暢的住房租賃監管服務體系,推動實現城鎮居民住有所居的目標。

二、工作措施

(一)增加租賃住房供應。

未來3年,新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

1.加大公共租賃住房供應力度。加大公共租賃住房建設力度,未來5年公共租賃住房保有總量不少于8萬套。進一步完善公共租賃住房的公共配套,優化空間布局。主城區(指上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、濱江區、杭州經濟開發區、杭州之江度假區、大江東產業集聚區)商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低于總建筑面積的10%,蕭山區、余杭區、富陽區配建比例不低于5%。(牽頭單位:市住保房管局)

2.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。在住宅用地供地中,結合城西科創大走廊、城東智造大走廊、錢塘江金融港灣等產業發展和人才引進的需要,確定一定比例作為人才專項租賃住房用地。2017年9月底前,推出人才專項租賃住房用地試點。對以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的,土地溢價率超過一定比例后,由競價轉為競自持商品房屋面積。出臺《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》,確保自持商品房屋全部公開對外租賃,不得“以租代售"或通過其他方式變相銷售,形成租賃住房有效供應。(牽頭單位:市國土資源局、市住保房管局)

3.盤活存量土地、用房。探索村集體10%留用地上建設租賃住房。市區國有住房租賃企業可參與集體建設用地的租賃住房建設。村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新(改)建為租賃住房的,各區應根據“因地制宜、有序開展"的原則,制定試點工作方案,并報市政府批準后執行。新(改)建項目完成后,住房租賃企業要按照相關規定進行驗收,驗收合格后,方可對外出租。新(改)建租賃住房土地使用年限不變,只租不售,用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。(牽頭單位:市住保房管局、市國土資源局、市建委)

4.允許成套住房按間出租。允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租。住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米,餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。(牽頭單位:市公安局、市住保房管局)

5.鼓勵和規范個人出租閑置房源。支持有條件的居民出租房屋,個人出租房屋實行免費登記備案制度。鼓勵住房產權人與住房租賃企業簽訂委托合同,建立長期穩定的合同關系,由住房租賃企業作為出租人出租房屋。推行全市統一的住房租賃合同示范文本,引導租賃雙方使用規范化的租賃合同,明確租賃雙方的權利義務。(牽頭單位:市住保房管局)

(二)培育住房租賃市場供應主體。

6.扶持國有企業發展規?;飭?。充分發揮國有企業帶動引領示范作用,支持國有企業開展規?;》孔飭摶滴?。市級層面發展2家國有企業開展規?;》孔飭摶滴?,區級層面由各區政府(管委會)確定至少1家國有企業開展規?;》孔飭奘緣?。(牽頭單位:市國資委、市住保房管局)

7.扶持發展專業化住房租賃企業。鼓勵民營住房租賃企業發展,鼓勵房地產開發企業、中介企業、物業服務企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業改變經營方式,從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業,在新建商品房項目中長期持有部分房源,用于市場租賃。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場。選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點企業,制定支持政策,進行重點培育引導。在住房租賃過程中,作為住房出租人的租賃企業應當依法履行承租人員信息報送義務和出租房屋安全管理職責。(牽頭單位:市住保房管局、市公安局)

8.規范住房租賃中介機構。充分發揮中介機構作用,提供規范的居間服務。加強中介從業人員業務培訓,不斷提高從業人員業務素質,促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。(牽頭單位:市住保房管局)

9.鼓勵和規范個人出租住房。落實個人出租住房優惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。(牽頭單位:市住保房管局)

(三)鼓勵住房租賃消費。

10.符合條件的承租人子女可享有就近入學等公共服務權益。承租人依法辦理《浙江省居住證》后,其子女入學按照《杭州市人民政府辦公廳關于印發流動人口隨遷子女在杭州市區接受學前教育和義務教育管理辦法(試行)的通知》(杭政辦函〔2017〕77號)有關規定執行。在杭州市居住證積分管理中,對租賃住房達到一定年限的,實行“租購同分"。(牽頭單位:市教育局、市公安局)

11.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。承租人符合住房公積金租房提取規定,承租納入住房租賃監管服務平臺管理的房屋的,住房公積金提取額度可在現有每人每月1000元的基礎上逐步提高;承租專業化住房租賃試點企業房屋的,可參照公共租賃住房承租人提取住房公積金的標準執行。支持住房公積金按月轉賬支付房租。(牽頭單位:杭州公積金中心)

12.逐步加大貨幣住房保障政策實施力度。完善公共租賃住房貨幣補貼制度,建立與市場聯動的貨幣補貼調整機制,實行實物配租與貨幣補貼并舉的保障模式。擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面,將新就業大學生和青年醫生、青年教師等杭州經濟社會發展所需的專業技術人員納入貨幣補貼保障范圍,形成多層次住房保障體系。(牽頭單位:市住保房管局)

(四)加大政策支持力度。

13.落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃有關政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年年底前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃居間代理服務的,適用6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅。對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。明確涉及配建租賃住房、企業自持商品房屋項目的土地增值稅結算操作辦法。(牽頭單位:市國稅局、市地稅局)

14.提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信托基金(REITs)試點,吸引社會化投資,多渠道籌集資金。(牽頭單位:市金融辦)

15.建立住房租賃企業獎勵專項資金。未來3年,市本級財政安排1億元資金,專項用于獎勵扶持住房租賃行業中的優秀企業,引導、培育和規范住房租賃市場健康發展。(牽頭單位:市財政局)

(五)加強住房租賃市場監管。

16.建立健全管理體制機制。建立市、區、街道(鎮)三級政府租賃住房管理體系。市住保房管局設立專門的住房租賃管理機構,加強對住房租賃市場的監測和管理;市級相關部門要根據各自職責落實責任。各區政府(管委會)是屬地范圍內住房租賃市場管理責任主體,負責協調處理屬地范圍內住房租賃相關事務和糾紛,督促租賃當事人遵守住房租賃管理有關規定,做好政策法規和房屋使用安全知識宣傳,加強對住房租賃情況的日常檢查。街道(鎮)按照規定職責負責本轄區內住房租賃市場管理的具體事務,以及協調化解矛盾和協助監督等工作。同時,依托我市原有的綜治工作平臺、市場監管平臺、綜合執法平臺、便民服務平臺等“四平臺",充分發揮居民委員會和村民委員會等基層組織的作用,將住房租賃管理和服務的重心下移,實行住房租賃網格化管理,網格員要做好住房租賃信息采集、日常巡查、綜合管理等工作。

各區政府(管委會)、市級相關部門要加強對住房租賃市場的監督檢查,對嚴重失信主體實施聯合懲戒,對違法違規出租行為依法予以嚴厲打擊,維護住房租賃市場健康有序發展。[牽頭單位:市編委辦、市住保房管局,各區政府(管委會)]

17.進一步完善住房租賃規章制度。嚴格落實《中華人民共和國城市房地產管理法》、住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規規定,進一步完善我市住房租賃管理的有關規定。研究起草《杭州市住房租賃管理條例》,規范市場租賃和公共租賃住房的租賃行為,加強承租人的合法權益?;?,穩定住房租賃關系。(牽頭單位:市住保房管局、市法制辦)

18.搭建高效、便民的“互聯網+租賃"監管服務平臺。將長租公寓、開發企業自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源等納入服務平臺監管;通過房源委托合同網上簽約、房源核驗、房源信息發布、租賃合同網上簽約備案等措施,實現住房租賃交易全流程監管;強化住房租賃信用管理,定期公布住房租賃經營主體信用等信息;推進部門間信息共享,為住房租賃經營主體、出租人、承租人提供網上“一站式"服務。(牽頭單位:市住保房管局)

19.充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立住房租賃行業協會,引導社會力量參與房屋租賃日常管理。指導住房租賃行業協會制定、完善住房租賃行業執業規范和行為準則,強化行業自律管理。督促指導作為住房出租人的住房租賃企業、中介機構及時采集、上報租賃房屋、租賃人員等信息。(牽頭單位:市住保房管局、市民政局)

三、保障措施

(一)提高思想認識,加強組織領導。

培育和發展住房租賃市場,建立購租并舉的住房制度,是完善住房供應體系、實現城鎮居民住有所居的重要舉措。各區政府(管委會)、市級相關部門要提高認識,切實增強責任感和緊迫感;加強組織領導,落實管理經費、組織和人員,健全工作機制,促進住房租賃市場健康發展。

(二)明確職責分工,落實屬地責任。

各區政府(管委會)作為本區域內培育和發展住房租賃市場的責任主體,要加強本區域內住房租賃市場管理,建立多部門聯合監管體系,明確職責分工;充分發揮街道、鎮等基層組織作用,落實住房租賃網格化管理,實現住房租賃管理服務的全覆蓋。

(三)加強考核責任,落實試點工作。

建立培育和發展住房租賃市場工作目標責任考核體系,對各區政府(管委會)、市級相關部門落實政策措施的情況開展專項督查,適時通報督查結果。

(四)做好宣傳引導,營造良好氛圍。

各區政府(管委會)、市級相關部門要高度重視發展住房租賃市場的宣傳工作,積極采取多種措施,利用電視、網絡、報刊等媒體做好宣傳引導,正確引導居民住房消費,營造良好的輿論環境。

本方案自發布之日起施行,由市住保房管局負責牽頭組織實施。

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